Guida
Prezzo base e offerta minima sono spesso confusi, ma hanno funzioni diverse nella procedura e nella valutazione della convenienza. Il primo è il riferimento fissato dal giudice, il secondo è la soglia sotto la quale l'offerta non è nemmeno efficace. Confonderli porta a due errori opposti: offrire troppo, oppure vedere respinta un'offerta preparata con cura.
È il riferimento principale indicato nell'ordinanza e ripreso nell'avviso di vendita per quel lotto. Serve come base della procedura e come parametro dei ribassi fra un esperimento e il successivo. Non è un prezzo di mercato: deriva dalla stima peritale, che può essere datata e già decurtata per lo stato dell'immobile.
Secondo l'art. 571 c.p.c. l'offerta non è efficace se inferiore di oltre un quarto al prezzo base: la soglia è quindi il 75%, ed è il valore che l'avviso riporta come offerta minima. Offrire quella cifra non garantisce l'aggiudicazione: il giudice può non aggiudicare se ritiene di poter ottenere un prezzo migliore o se ci sono istanze di assegnazione.
La convenienza dipende dal rapporto fra prezzo, valore prudente, costi, rischi e tempi, non dallo sconto apparente. Uno sconto del 40% su una stima già alta può valere meno di uno sconto del 15% su un bene libero e conforme: il numero che conta è il costo totale dell'operazione a immobile disponibile e regolare.
Il più comune è calcolare la cauzione sul prezzo base invece che sull'offerta presentata, con il rischio di un deposito insufficiente e di un'offerta inefficace. Seguono l'idea che offrire l'offerta minima al primo esperimento sia una strategia, e la convinzione che un lotto molto ribassato sia per definizione un affare.
Sì, fino al 75% del prezzo base: sotto quella soglia l'art. 571 c.p.c. rende l'offerta inefficace. Il giudice può comunque decidere di non aggiudicare sotto il prezzo base, in particolare se ci sono istanze di assegnazione o la prospettiva di un rilancio migliore.
Sul prezzo che offri tu, non sul prezzo base: l'art. 571 c.p.c. fissa il minimo al 10%, ma l'avviso di vendita può indicare una percentuale superiore ed è quello il testo da seguire. È l'errore di calcolo che più spesso rende inefficace un'offerta altrimenti valida.
Non necessariamente. Gli esperimenti deserti hanno quasi sempre una causa leggibile nei documenti: occupazione senza titolo opponibile, difformità costose, spese condominiali arretrate rilevanti o accesso problematico al bene.
Contenuto redazionale a scopo informativo, aggiornato al 28 agosto 2026. Non costituisce consulenza legale, fiscale o tecnica: per la singola procedura fanno fede l'avviso di vendita e gli atti pubblicati dal tribunale.
Usa un report per evitare valutazioni basate solo sullo sconto rispetto al prezzo base.
