Cosa controllare nella perizia CTU prima di un'offerta
La perizia CTU è la fonte principale per capire immobile, stato di fatto, criticità e valore stimato. L'art. 173-bis delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile elenca cosa l'esperto deve accertare: identificazione del bene, conformità urbanistica e catastale, stato di possesso, vincoli e spese condominiali. Sapere cosa deve esserci è il modo più rapido per accorgersi di cosa manca.
Verifica indirizzo, dati catastali, consistenza, pertinenze e soprattutto la corrispondenza fra quello che la perizia descrive e il lotto effettivamente in vendita. Nelle procedure con più lotti la perizia copre spesso l'intero compendio pignorato: leggere un capitolo riferito a un altro lotto è l'errore più frequente e il più difficile da accorgersene.
Controlla che il capitolo letto sia del lotto giusto
Confronta superficie commerciale e superficie catastale
Verifica che cantine, box e pertinenze siano nel lotto
Conformità e stato
Cerca i riferimenti a difformità edilizie, abusi, sanabilità, stato manutentivo, occupazione e accessibilità. Il punto decisivo non è se un abuso esiste, ma se la perizia ne stima il costo di regolarizzazione: un abuso sanabile con costo quantificato è una voce di budget, un abuso sanabile senza cifra è un rischio aperto.
Difformità: presenti, sanabili, e con quale costo stimato
Conformità catastale: planimetria depositata contro stato dei luoghi
Stato di possesso: chi occupa e con quale titolo
Valore e limiti
La stima CTU è un riferimento della procedura, non una garanzia di mercato: è formulata a una certa data, spesso con l'immobile visitato mesi prima della vendita, e può già scontare decurtazioni per lo stato occupativo o per le difformità. Confrontala con quotazioni aggiornate della zona esatta e con i costi che il perito non ha calcolato.
Leggi la data della stima e quella del sopralluogo
Guarda se il valore è già decurtato e di quanto
Confronta con le quotazioni della microzona, non del comune
Errori frequenti nella lettura
La perizia si legge male in tre modi: prendendo la stima come prezzo di mercato, fermandosi alla sintesi iniziale senza aprire il capitolo urbanistico, e assumendo che lo stato descritto sia ancora quello attuale. Su un fascicolo pubblicato a distanza di mesi dal sopralluogo, la visita al custode vale quanto la lettura.
Non fermarti alla sintesi: il rischio sta nei capitoli tecnici
Chiedi la visita al custode indicato nell'avviso di vendita
Segna come da verificare tutto ciò che il perito non ha visto
Domande frequenti
La stima della perizia è il valore di mercato?
No. È una stima formulata per la procedura a una data precisa, spesso già ridotta per stato occupativo o difformità. Va confrontata con quotazioni aggiornate della zona e con i costi che il perito non ha considerato, come liberazione e lavori.
Cosa faccio se la perizia non parla di conformità?
È un dato mancante, non un dato rassicurante. L'art. 173-bis disp. att. c.p.c. impone all'esperto di accertare la regolarità edilizia e catastale: se il capitolo manca o è generico, la verifica va commissionata a un tecnico prima dell'offerta.
Perizia e avviso di vendita dicono cose diverse: chi vince?
Dipende dal dato. Sulle condizioni di vendita — prezzo base, cauzione, saldo, modalità — il riferimento è l'avviso. Sui fatti tecnici dell'immobile — superficie, conformità, stato dei luoghi — è la perizia, che su quel punto è la fonte specializzata. Una divergenza rilevante va comunque segnalata al delegato prima di offrire.
Contenuto redazionale a scopo informativo, aggiornato al 28 agosto 2026. Non costituisce consulenza legale, fiscale o tecnica: per la singola procedura fanno fede l'avviso di vendita e gli atti pubblicati dal tribunale.
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